BFH zweifelt doppelte Grunderwerbsteuer an

Bild zeigt 2 Häuser die mit bunter Kreide auf die Straße gemalt wurden.

Die Grunderwerbsteuer betrifft längst nicht mehr nur klassische Grundstückskäufe. Seit ihrer Ausweitung auf sogenannte Share Deals – also den Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften – spielt sie auch bei gesellschaftsrechtlichen Transaktionen eine zunehmende Rolle.

Besonders konfliktträchtig wird es, wenn Vertragsabschluss (Signing) und tatsächlicher Übergang der Anteile (Closing) auseinanderfallen und Finanzämter die Steuer doppelt festsetzen. Für alle Beteiligten kann das zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.

Der aktuelle BFH-Beschluss sorgt hier für Bewegung: Wir zeigen Ihnen, welche Auswirkungen er auf die Verwaltungspraxis hat, wo weiterhin Risiken bestehen und welche neuen Chancen sich jetzt bieten.

Der aktuelle Beschluss des Bundesfinanzhofs

Mit Beschluss vom 9. Juli 2025 (II B 13/25) hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun erstmals ernstliche Zweifel an dieser Verwaltungspraxis geäußert. Im Verfahren über die Aussetzung der Vollziehung (AdV) hob er die Vollziehung des Steuerbescheids auf.

Der BFH stellte klar, dass der Vorrang des § 1 Abs. 2b GrEStG vor § 1 Abs. 3 GrEStG nicht davon abhängt, ob Signing und Closing zeitgleich erfolgen. Weder Wortlaut noch Gesetzesbegründung stützen die bisherige enge Lesart der Finanzverwaltung. Zudem wog schwer, dass dem Finanzamt bei der Festsetzung der zweiten Steuer bereits bekannt war, dass der Anteilserwerb vollzogen war. In dieser Situation sei eine zusätzliche Besteuerung des Verpflichtungsgeschäfts zumindest rechtlich zweifelhaft.

Kurzes Praxisbeispiel

Ein Investor kauft im März 2024 100 % der Anteile an einer GmbH, deren einziger Vermögensgegenstand ein Grundstück im Wert von 10 Mio. Euro ist. Der Wert der GmbH-Anteile entspricht daher vollständig dem Grundstückswert.

11. März 2024: Kaufvertrag wird beurkundet (Signing).
Kaufpreis: 10 Mio. Euro.

29. März 2024: Die Anteile gehen über (Closing).

Das Finanzamt setzt Grunderwerbsteuer fest – und zwar zweimal: einmal auf das Signing (nach § 1 Abs. 3 GrEStG), einmal auf das Closing (nach § 1 Abs. 2b GrEStG). Das bedeutet in Summe 1,1 Mio. Euro Steuerbelastung (2 × 550.000 Euro bei 5,5 %).

Beide Vorgänge wurden fristgerecht (innerhalb von zwei Wochen) vom Notar und / oder den Beteiligten gemeldet. Somit ist auf Antrag ( § 16 Abs. 4a i.V.m. Abs. 5 GrEStG) der Grunderwerbsteuerbescheid, der nach § 1 Abs. 3 GrEStG ergangen ist, zu ändern bzw. aufzuheben. Eine doppelte Besteuerung wird somit vermieden.

Variante: Versäumte Anzeige

Der Erwerber zeigt nur das Closing fristgerecht beim Finanzamt an, nicht aber das Signing. Damit scheidet eine Korrektur über § 16 GrEStG formal aus.

Die Folge: Die Doppelbelastung bleibt zunächst bestehen. Erst durch einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung kann sich der Erwerber auf die BFH-Rechtsprechung berufen und argumentieren, dass eine doppelte Besteuerung unzulässig ist.

Gerade in solchen Konstellationen gewinnt der aktuelle Beschluss an Bedeutung, da er Steuerpflichtigen auch dann eine Verteidigungsmöglichkeit eröffnet, wenn formale Hürden der Anzeigepflichten nicht eingehalten wurden.

Rechtliche Konsequenzen und offene Fragen

Der Beschluss ist noch keine Entscheidung in der Hauptsache, sondern eine vorläufige Einschätzung im AdV-Verfahren. Gleichwohl hat er Signalwirkung:

Doppelfestsetzungen geraten unter Rechtfertigungsdruck.

Die Korrekturregelungen des § 16 Abs. 4a und 5 GrEStG bleiben relevant, sind aber nicht zwingend die einzige Möglichkeit zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung.

Besondere Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang den Anzeigepflichten zu:

Nach § 18 GrEStG ist der beurkundende Notar verpflichtet, den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen anzuzeigen.

Unabhängig davon trifft aber auch die Beteiligten nach § 19 GrEStG eine eigenständige Pflicht zur Anzeige innerhalb derselben Frist.

Wichtig: Die Anzeige des Notars entbindet die Beteiligten nicht von ihrer eigenen Pflicht. Wird also die notarielle Meldung versäumt oder verspätet erstattet, kann sich der Erwerber nicht darauf berufen, er habe selbst nichts mehr unternehmen müssen. Versäumnisse gehen zu seinen Lasten und können die Inanspruchnahme der Korrekturregelungen des § 16 GrEStG verhindern.

Damit bleibt in der Praxis ein erhebliches Risiko: Selbst wenn das Finanzamt durch die notarielle Anzeige Kenntnis erlangt, können formale Fehler in den Anzeigen der Beteiligten zu einer doppelten Steuerbelastung führen.

Vor diesem Hintergrund gewinnt der aktuelle BFH-Beschluss zusätzliche Brisanz: Er deutet an, dass eine Doppelbesteuerung auch dann zweifelhaft sein kann, wenn die formalen Anzeigevoraussetzungen nicht vollständig eingehalten wurden. Das könnte den Druck auf die Finanzverwaltung erhöhen, künftig eine weniger formalistische Betrachtung einzunehmen.

Das Fazit

Der Bundesfinanzhof hat die starre Linie der Finanzverwaltung aufgebrochen. Steuerpflichtige können sich damit erstmals erfolgreich gegen doppelte Grunderwerbsteuer wehren, wenn Signing und Closing zeitlich auseinanderfallen. Auch wenn das Hauptsacheverfahren noch aussteht, markiert der Beschluss einen wichtigen Schritt hin zu mehr Rechtssicherheit und zu einer verhältnismäßigen Besteuerung.

Unsere Takeaways zur doppelten Grunderwerbsteuer

BFH signalisiert Zweifel an Doppelbesteuerung: Wenn Signing und Closing zeitlich auseinanderfallen, ist die zusätzliche Besteuerung des Verpflichtungsgeschäfts (§ 1 Abs. 3 GrEStG) fraglich.

Anzeigepflichten entscheidend: Sowohl der Notar (§ 18 GrEStG) als auch die Beteiligten (§ 19 GrEStG) müssen fristgerecht melden; die Pflicht der Beteiligten bleibt bestehen, selbst wenn der Notar die Anzeige versäumt.

Aussetzung der Vollziehung möglich: Versäumte oder unvollständige Anzeigen gefährden die Korrektur nach § 16 GrEStG, der BFH-Beschluss eröffnet aber die Möglichkeit, über AdV gegen Doppelbescheide vorzugehen.

Sie haben Fragen zur aktuellen BFH-Entscheidung oder möchten prüfen, ob in Ihrem Fall eine doppelte Grunderwerbsteuer droht? Gern unterstützen wir Sie dabei, die Auswirkungen richtig einzuordnen und die neue Rechtsprechung optimal für Ihr Unternehmen zu nutzen.