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Wird Erben und Schenken wirklich teurer?

In einer Vielzahl von aktuellen medialen Artikeln und Beiträgen wird vor den Auswirkungen aus dem Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2022 gewarnt. Demzufolge würde insbesondere das Erben bzw. Schenken von Immobilien und Grundbesitz ab dem Jahr 2023 deutlich „teurer“. Es ist zu befürchten, dass Notariate kurz vor dem Jahreswechsel noch einmal einen Ansturm von Immobilienbesitzern erleben, die noch schnell ihre Immobilie übertragen wollen.

Hierzu bereits vorab: Eine „spontane“ Immobilienübertragung aus rein steuerlichen Gründen durchzuführen ist nicht immer sinnvoll. Eine ausführliche Abwägung der Motive und der Folgen -insbesondere der Rechtsfolgen- sollte in jedem Fall vor der Übertragung durchgeführt werden.

Warum ist das so und wen betrifft das?

Richtig ist, dass der Gesetzesentwurf Änderungen im Bewertungsgesetz vorsieht, welche insbesondere die Immobilien- bzw. Grundbesitzbewertung für die Erbschaft-, Schenkung- und Grunderwerbsteuer betreffen. Primär sollen die Verfahren zur Ermittlung des Wertes (Ertragswert- und Sachwertverfahren) an die aktuelle Marktlage angepasst werden. Grund hierfür ist die Anpassung des Bewertungsgesetzes an die bereits 2021 geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der Gesetzesentwurf sieht nicht vor, die gewährten persönlichen Freibeträge (heutiger Stand: € 400.000 pro Kind) zu kürzen oder die begünstigende Regelung für Familienheime zu ändern.

Danach kann grundsätzlich eine erhöhte Steuerbelastung im Erbschafts- bzw. Schenkungsfall aus einer eventuell erhöhten Immobilienbewertung entstehen. Diese Tatsache führt zu Verunsicherungen bei vielen Immobilienbesitzern. Das BMF hat sich aus diesem Grund in seiner Stellungnahme vom 21.11.2022* zu den Neuerungen folgendermaßen geäußert: Das BMF betont ausdrücklich, dass es sich nicht um eine steuererhöhende Maßnahme handelt. Vielmehr beziehen sich die Änderungen nur auf bestimmte Fälle, in denen keine Vergleichswerte oder gesonderte Bewertungsparameter der Gutachterausschüsse vorliegen und in denen kein niedrigerer Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden kann (Auffangverfahren).

Die Problematik an diesen Ausführungen ist, dass eben nicht flächendeckend Bewertungsparameter der Gutachterausschüsse bzw. Vergleichswerte vorliegen und folglich doch auf die geänderten Grundlagen zurückgegriffen werden muss. Im Umkehrschluss kann dies zu höheren Immobilienwerten führen.

Welche Änderungen sind geplant?

  • Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Mehrfamilienhäusern, Wohnungseigentum und gemischt genutzten Grundstücken (Wohnhäuser mit Mischnutzung) von 70 auf 80 Jahre (Anlage 22 BewG-E). Die gesteigerte Restnutzungsdauer erhöht den Wert einer Immobilie.

 

  • Berechnung der Bewirtschaftungskosten (Anlage 23 BewG-E): Hier sieht der Entwurf vor, den bislang geltenden pauschalen Ansatz durch die Aufspaltung in Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis abzulösen. Des Weiteren soll die Bewertung jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Eine realitätsnähere Betrachtung der Bewirtschaftungskosten kann teilweise zu einem höheren Immobilienwert führen.

 

  • Senkung der Liegenschaftszinssätze bei Mietwohngrundstücken und Mehrfamilienhäusern von bisher 5% auf 3,5%, bei gemischt genutzten Grundstücken (gewerblicher Anteil bis zu 50%) von 5,5% auf 4,5%, bei gemischt genutzten Grundstücken (gewerblicher Anteil mehr als 50%) von 6% auf 5,0% und bei Geschäftsgrundstücken von 6,5% auf 6%. Der Immobilienwert steigt bei Verwendung niedrigerer Liegenschaftszinssätze.

 

  • Der Regionalfaktor: Dieser Faktor soll bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts (Sachwertverfahren) herangezogen werden. Gebäudesachwert = durchschnittliche Herstellungskosten x Regionalfaktor x Alterswertminderungsfaktor.Er bestimmt sich primär aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Werten und soll den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigen. Liegt kein solcher Regionalfaktor von Gutachterausschüssen vor, gilt der Regionalfaktor 1,0. Der Regionalfaktor kann je nach Lage der Immobilie eine werterhöhende Auswirkung haben.

 

  • Ebenfalls werden die Bewertungsvorschriften bei Erbbaurechten angepasst.

Fazit

Grundsätzlich führen die von der Bundesregierung geplanten Änderungen zu einer realistischeren Bewertung von Immobilien und folgen so der Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts, Immobilienübertragungen anhand von Verkehrswerten sicherzustellen.

Folglich können die vorgenannten Faktoren (Änderungen) tatsächlich zu einer – im Vergleich zum aktuellen Rechtsstand – höheren Bewertung von Immobilien und so zu einer steuerlichen Mehrbelastung für Erben und Beschenkte sowie bei grunderwerbsteuerbaren Sachverhalten führen. Gerade in Regionen, in denen das vom BMF erwähnte Auffangverfahren greift (keine Werte von Gutachterausschüssen oder Vergleichswerte vorhanden), können die Änderungen werterhöhend wirken. Ob jedoch tatsächlich eine Mehrbelastung auftritt und wie hoch diese ggf. ausfällt, müsste in jedem Einzelfall konkret geprüft werden. Bei Zweifeln oder Fragen sollte ein Berater konsultiert werden.

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Unsere Gesichter für Steuern und Recht.

Ihre Ansprechpartner.

Florian Bartsch

Steuerassistent

Fabian Schwertfeger

Rechtsanwalt