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Seit Anfang Juli ist das einst angestaubte Thema Grundsteuer plötzlich in aller Munde und selbst beim Plausch mit der Nachbarin am Gartenzaun heiß diskutiert. Selten hat es eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts so präsent in die Öffentlichkeit geschafft: Das Bundesverfassungsgericht entschied bereits im Jahr 2018, dass das bisherige Berechnungsverfahren zur Grundsteuer verfassungswidrig war und verdonnerte den Gesetzgeber zum Nachsitzen. Mit Wirkung zum 01. Januar 2025 wird nun die lang geplante Grundsteuerreform in Deutschland in Kraft treten. In diesem Zuge müssen kolportierte 36 Millionen Grundstücke bundesweit neu bewertet werden, sodass alle Grundstückseigentümer verpflichtet sind, bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abzugeben. Anhand dieser Erklärungen werden die Finanzämter anschließend die Grundsteuerwerte ermitteln.

Die bisherige Berechnungsformel der Grundsteuer lautete:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Der sogenannte Einheitswert basierte auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten. In den alten Bundesländern und West-Berlin wurden die Wertverhältnisse vom 01. Januar 1964 zugrunde gelegt, in den neuen Bundesländern wurden sogar Werte vom 01. Januar 1935 verwenden. Da sich die Grundstückswerte seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, führte dies nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die mit dem Grundgesetz nicht zu vereinbaren sind.

Technisch wurde der Einheitswert mit der bundeseinheitlich festgelegten Steuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz multipliziert, der von den Gemeinden festgelegt und regional unterschiedlich war.

Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer nach einer neuen Formel berechnet:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Dabei ändert sich in der Praxis tatsächlich mehr, als die zwei neuen Silben annehmen lassen. Der begrifflich neue Terminus Grundsteuerwert wird künftig anhand vieler Faktoren ermitteln und ist nicht mehr eindimensional: Der Bodenrichtwert, die Höhe der statistischen Nettokaltmiete, die Grundstücksart, das Alter des Gebäudes und die Grundstücksfläche wirken sich konkret aus.

Auch die Steuermesszahl erfährt eine Veränderung – sie wird auf etwa 1/10 ihres bisherigen Wertes gesenkt. Dies soll einen Ausgleich der Wertsteigerungen der Grundstücke darstellen, die im Vergleich zwischen den aktuellen und den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr angepassten Werten entstanden sind.

In Bezug auf den Hebesatz wird anwendungsfreundlich zwischen drei Arten der Grundsteuer unterschieden:

  • „Grundsteuer A“: Grundstücke für land- und forstwirtschaftliche Nutzung
  • „Grundsteuer B“: Sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke (Regelfall)
  • „Grundsteuer C“: Unbebaute, aber baureife Grundstücke (Optional)

Um Spekulationen mit Grundstücken in Ballungsräumen einzudämmen, wird die „Grundsteuer C“ eingeführt. Danach können die Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Die genaue Ausgestaltung bleibt den Gemeinden überlassen.

Die zeitliche Umsetzung der Grundsteuerreform erfolgt sukzessive. Nachdem die Grundstückseigentümer bis Ende Oktober 2022 die Feststellungserklärungen abgegeben haben werden, werden die Finanzämter bis Mitte 2024 die Grundsteuerwertbescheide erlassen und an die Grundstückseigentümer bekanntgeben. Zudem werden die Finanzämter die neuen Werte an die jeweiligen Gemeinden weiterleiten, die schließlich einen individuellen Hebesatz festlegen müssen. Anschließend werden die Gemeinden bis Anfang 2025 die Grundsteuerbescheide erlassen, die die Höhe der Grundsteuer final regeln.

Jeder Grundstückseigentümer ist deshalb verpflichtet, eine Feststellungerklärung zu den Grundsteuerwerten abzugeben, die ausschließlich elektronisch an das zuständige Finanzamt eingereicht werden kann. Der Stand der erforderlichen Angaben ist dabei der 01. Januar 2022

Das Bundesmodell

Der Gesetzgeber hat für die Bestimmung der Grundsteuerwerte ein vereinheitlichtes Bundesmodell vorgegeben. Den einzelnen Bundesländern wurde jedoch das Recht eingeräumt, bei der Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende landesrechtliche Regelungsmodelle einzuführen. Von dieser Möglichkeit haben fünf Bundesländer gebraucht gemacht: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen.

Das Bundesmodell nutzt eine wertabhängige Bewertung des Grundvermögens. Es wird verstärkt auf bereits vorhandene Informationen gesetzt, um eine wiederkehrende Bewertung der Grundsteuerobjekte zu gewährleisten. Die Bewertung erfolgt dabei weitaus pauschalierter als in der Vergangenheit in den Kategorien „unbebaute Grundstücke“ und „bebaute Grundstücke“.

Für unbebaute Grundstücke ist der Grundsteuerwert auf Basis der von Gutachterausschüssen abgeleiteten Bodenrichtwerte zu ermitteln.

Bei bebauten Grundstücken wird je nach Nutzung des Grundstücks entweder das Ertragswertverfahren (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) oder das Sachwertverfahren (Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke) angewendet.

Dabei ist der für ein bebautes Grundstück maßgebliche Wert mindestens mit 75 des Wertes anzusetzen, mit dem der Grund und Boden als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.

Die Berechnung des Ertragswertverfahrens folgt der Formel:

Monatliche Nettokaltmiete x Wohnfläche x 12 Monate
= jährlicher Rohertrag

/. nicht umlagefähige Kosten
= jährlicher Reinertrag

x Vervielfältiger / Barwertfaktor
= Barwert des Reinertrags

+ abgezinster Bodenwert
= Grundsteuerwert

Das Sachwertverfahren kombiniert zwei Berechnungsstränge:

Normalherstellkosten x Baupreisindex x Brutto-Grundfläche
= Gebäudenormalherstellungswert

./. Alterswertminderung                               Grundstücksfläche x Bodenrichtwert
= Gebäudesachwert                                    = Bodenwert

Gebäudesachwert + Bodenwert
= vorläufiger Sachwert x Wertzahl
= Grundsteuerwert

Auf den so ermittelten Grundsteuerwert wird anschließend eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet, die sich nach der Grundstücksart bestimmt: Unbebaute Grundstücke 0,34 ‰, Grundstücke (Ertragswertverfahren) 0,31 ‰, Grundstücke (Sachwertverfahren) 0,34 ‰.

Schließlich multipliziert die jeweilige Gemeinde das Ergebnis mit ihrem Hebesatz.

Das Ländermodell Hamburg

Der Stadtstaat Hamburg hat sich für ein Wohnlagemodell entschieden, das die Fläche und insbesondere die Wohnlage des Grundstücks berücksichtigt. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt deshalb in drei Schritten:

  1. Ermittlung des Grundsteuerwertes (Bewertungsebene)

Zunächst werden die Grundstücks- bzw. Gebäudeflächen unabhängig von ihrer konkreten Nutzung mit sogenannten Äquivalenzzahlen multipliziert. Der Faktor beträgt bei Grundstücksflächen 0,04 EUR/qm und bei Gebäudeflächen 0,50 EUR/qm.

  1. Ermittlung der Grundsteuermesszahl (Messbetragsebene)

Der Grundsteuerwert wird anschließend mit der Messzahl verrechnet. Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100%. Handelt es sich jedoch um Wohnfläche, muss unterschieden werden: In „guten“ Wohnlagen liegt die Messzahl bei 70%, in „normalen“ Wohnlagen reduziert sich die Grundsteuermesszahl sogar auf 50%. Bei denkmalgeschätzten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau bewirkt die Lageermäßigung eine Verringerung auf 25%.

Die genaue Einstufung der Wohnlage kann dem Wohnlageverzeichnis entnommen werden, zu finden unter https://www.hamburg.de/wohnlagenverzeichnis.

  1. Berechnung der Grundsteuer (Hebesatzebene)

Um im letzten Schritt die anfallende Grundsteuer zu ermitteln, wird auf den Grundsteuermessbetrag der Hebesatz angewendet. Der Hebesatz ist das zentrale Instrument, um die beabsichtigte Aufkommensneutralität zu gewährleisten und soll erst nach der Hauptfeststellung im Jahr 2024 verbindlich feststehen.

Das Ländermodell Niedersachsen

In Niedersachen kommt ein Flächen-Lage-Modell zum Einsatz, das von folgenden Faktoren abhängt: der Fläche des Grundstücks bzw. des Gebäudes, der Nutzung der Immobilie, dem Bodenrichtwert des Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Alter und Zustand des Gebäudes spielen selbst keine Rolle. Stattdessen setzt das niedersächsische Grundsteuergesetz auf Äquivalenzzahlen. Wie auch in Hamburg, betragen diese für Grundstücke 0,04 EUR/qm und für Gebäude 0,50 EUR/qm.

Die Berechnung basiert auf der nachfolgenden Formel:

(Bodenrichtwert / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3
= Lage-Faktor

x Fläche x Äquivalenzzahl x Steuermesszahl
= Grundsteuermessbetrag

Für Grundstückseigentümer bedeutet die Grundsteuerreform vor allem eins: Es ist aktives Tätigwerden erforderlich. Alte Grundsteuerbescheide bieten nur einige wenige Anhaltspunkte, stattdessen sind auf dem Dachboden oder im Keller Grundbuchauszüge zu suchen oder notfalls neue anzufordern. Zusätzlich verlangen die verschiedenen Berechnungsmodelle unterschiedliche Angaben und Informationen, die zeitnah zu sammeln sind. Denn die Zeit ist der wesentliche Faktor: Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung endet bereits am 31. Oktober 2022.

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